Три года назад я работал финансистом в крупной консалтинговой компании и каждый день наблюдал, как меняется рынок коммерческой недвижимости. Пандемия кардинально изменила подход к офисным пространствам, и я видел, как многие компании отказываются от долгосрочной аренды в пользу гибких решений. Именно тогда я впервые задумался о потенциале коворкинг-пространств как инвестиционного инструмента. У меня было накоплено около 2 миллионов рублей, и я искал альтернативу банковским депозитам с их мизерной доходностью.
Выбор модели инвестирования
Изучив рынок, я выделил три основных способа заработка на коворкингах: покупка франшизы, инвестирование в готовый бизнес или создание собственного пространства с нуля. Каждая модель имела свои преимущества и риски. Франшиза давала проверенную бизнес-модель, но требовала серьезных первоначальных вложений и регулярных отчислений. Инвестирование в действующий коворкинг казалось менее рискованным, но доходность была ограничена долей участия.
Я остановился на смешанной стратегии: купил 30% доли в небольшом коворкинге в деловом центре Москвы и параллельно начал развивать собственное пространство в Санкт-Петербурге. Это позволило диверсифицировать риски и получить практический опыт в управлении подобным бизнесом. Общий объем первоначальных инвестиций составил 1,8 миллиона рублей.
Московский проект: стабильность и первые уроки
Коворкинг в Москве располагался на 200 квадратных метрах в бизнес-центре класса B+ недалеко от станции метро. В пространстве было организовано 45 рабочих мест, три переговорные комнаты и зона отдыха. Месячная выручка составляла около 450 тысяч рублей при операционных расходах в 280 тысяч. Моя доля в прибыли составляла примерно 51 тысячу рублей ежемесячно, что давало годовую доходность около 15% с учетом реинвестирования части прибыли в развитие.
Однако первые месяцы показали основные проблемы отрасли. Загрузка пространства сильно колебалась в зависимости от сезона и экономической ситуации. Летом, когда многие фрилансеры уезжали в отпуск или работали удаленно с дач, заполненность падала до 60%. Зимой ситуация улучшалась, но появлялись другие проблемы — высокая текучесть клиентов и необходимость постоянного поиска новых резидентов.
Санкт-Петербургский эксперiment: создание с нуля
Собственный коворкинг в Петербурге я решил открыть в районе с развитой IT-инфраструктурой. Арендовал помещение 150 квадратных метров в старом здании, которое требовало серьезного ремонта. Инвестиции в оборудование, мебель и ремонт составили 800 тысяч рублей. Дополнительно пришлось заложить 200 тысяч на первые три месяца работы, пока не сформировалась стабильная клиентская база.
Запуск оказался сложнее, чем ожидалось. Первые два месяца выручка не превышала 80 тысяч рублей при расходах в 160 тысяч. Пришлось активно заниматься маркетингом, налаживать партнерские отношения с IT-компаниями и стартапами. Переломный момент наступил на четвертый месяц, когда несколько небольших команд разработчиков заключили долгосрочные контракты на аренду фиксированных мест.
Операционные вызовы и решения
Управление коворкингом потребовало глубокого понимания специфики клиентов. Freelancers и удаленные сотрудники крупных компаний имели разные потребности и готовность платить. Первые ценили гибкость и низкую стоимость, вторые — стабильность и дополнительные сервисы. Пришлось создать несколько тарифных планов: от почасовой аренды до фиксированных мест на месяц.
Одной из главных проблем стало управление cash flow. Доходы поступали неравномерно, а расходы на аренду, коммунальные платежи и зарплату администратора были фиксированными. Для решения этой проблемы я ввел систему предоплаты и бонусов за долгосрочные контракты. Это позволило сгладить колебания и улучшить финансовую устойчивость проектов.
Финансовые результаты через год работы
Спустя 12 месяцев московский коворкинг показывал стабильную прибыль. Моя доля составляла в среднем 48 тысяч рублей в месяц, что при первоначальных инвестициях в 600 тысяч давало годовую доходность 17,2%. Петербургский проект был менее предсказуемым, но к концу года также вышел на устойчивую прибыльность в 72 тысячи рублей ежемесячно.
Совокупная доходность от обоих проектов составила около 19% годовых, что существенно превышало банковские депозиты и многие другие инвестиционные инструменты. Однако это потребовало активного участия в управлении, особенно в первые месяцы работы. Реинвестирование части прибыли в улучшение пространств и маркетинг показало хорошие результаты — к концу года загрузка выросла до 85% в среднем.
Масштабирование: второй коворкинг в Петербурге
Успех первого проекта вдохновил на развитие. Во второй половине года я открыл еще одно пространство в Петербурге, на этот раз в формате премиум-коворкинга для корпоративных клиентов. Инвестиции составили 1,2 миллиона рублей, но средний чек оказался в два раза выше. Корпоративные клиенты готовы были платить за качественные переговорные, техническую поддержку и кейтеринг.
Новое пространство на 80 рабочих мест начало приносить прибыль уже со второго месяца работы. Это подтвердило гипотезу о том, что премиум-сегмент менее чувствителен к экономическим колебаниям и обеспечивает более стабильный доход. Однако и требования к качеству сервиса были существенно выше.
Неожиданные доходы: дополнительные сервисы
Интересным открытием стала возможность монетизации дополнительных сервисов. Организация мероприятий, тренингов и нетворкинг-встреч приносила дополнительные 15-20% к основной выручке. Аренда оборудования для презентаций, продажа канцтоваров и организация питания также генерировали стабильный дополнительный доход.
Партнерство с IT-школами и бизнес-тренерами позволило создать еще один источник дохода. Мы предоставляли площадки для занятий в вечернее время, когда основная активность коворкинга снижалась. Это позволило увеличить общую доходность пространств на 12-15% без дополнительных инвестиций в расширение.
Кризисы и их преодоление
Не все периоды были успешными. Экономическая нестабильность в начале текущего года привела к оттоку клиентов, особенно из сегмента малого бизнеса. Выручка московского коворкинга упала на 30%, а петербургские проекты потеряли около 25% доходов. Пришлось быстро адаптироваться и предлагать более гибкие условия.
Ключевым решением стало временное снижение цен и введение пакетов услуг для долгосрочных клиентов. Также мы начали активно работать с удаленными сотрудниками крупных компаний, которые искали альтернативы домашним офисам. Это позволило восстановить загрузку до 75% в течение трех месяцев и стабилизировать финансовые показатели.
Текущие результаты и планы
На сегодняшний день портфель из трех коворкинг-пространств приносит стабильный ежемесячный доход около 140 тысяч рублей. При общих инвестициях в 2,6 миллиона рублей годовая доходность составляет примерно 21%. Это результат не только удачного выбора локаций, но и постоянной работы над улучшением сервиса и поиском новых источников дохода.
Планирую расширение в другие города, но уже в формате франчайзинга собственной концепции. Опыт показал, что ключевые факторы успеха — это правильный выбор локации, понимание потребностей целевой аудитории и гибкость в управлении. Коворкинг-индустрия продолжает развиваться, и я вижу хорошие перспективы для дальнейшего роста инвестиций в этом направлении.
Выводы для потенциальных инвесторов
Инвестирование в коворкинги может быть прибыльным, но требует активного участия и глубокого понимания рынка. Доходность в 15-25% годовых реальна, но достигается не сразу и зависит от множества факторов. Важно закладывать резервы на первые месяцы работы и быть готовым к периодическим кризисам загрузки.
Рекомендую начинать с покупки доли в действующем коворкинге, чтобы изучить специфику бизнеса изнутри. Только после получения практического опыта стоит рассматривать создание собственных пространств. Ключевое преимущество этого вида инвестиций — возможность активного влияния на результат, но это же является и главным требованием к инвестору.
