Три года назад я унаследовала однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы и столкнулась с выбором: сдавать на длительный срок за 35 тысяч рублей или попробовать посуточную аренду. Почитав форумы и подсчитав потенциальную выручку, я решила рискнуть и разместила объявление на Airbnb. Тогда мне казалось, что это лёгкие деньги — загрузил фотографии, установил цену и жди гостей.
Первые вложения и подготовка
Квартира досталась мне в состоянии «советский ремонт», поэтому пришлось вложиться в косметический ремонт. Покраска стен, новая сантехника, недорогая мебель из IKEA и Hoff обошлись примерно в 280 тысяч рублей. Я сознательно не стала делать дизайнерский ремонт, понимая, что при частой смене жильцов всё быстро изнашивается. Ещё 40 тысяч ушло на постельное бельё, полотенца, посуду и базовые средства гигиены — я купила всё в двойном комплекте, чтобы всегда был запас на смену.
Реальная загрузка и доходы
В первый месяц квартира пустовала почти три недели, потому что у меня не было отзывов. Я установила цену в 2500 рублей за ночь, но быстро поняла, что это слишком оптимистично для моего района без отзывов. Снизила до 1800 рублей и предложила скидку 20% первым трём гостям — после этого пошли бронирования. За первые полгода средняя загрузка составила около 50%, то есть квартира приносила примерно 27-30 тысяч рублей в месяц.
Сейчас, спустя два года работы и накопив больше ста положительных отзывов, моя средняя загрузка держится на уровне 70-75%. Я подняла цену до 2200 рублей за будние дни и 2800 за выходные. В месяц это даёт около 50-55 тысяч рублей валовой выручки, но до чистой прибыли ещё далеко.
Постоянные расходы
Комиссия Airbnb съедает примерно 3% с каждого бронирования, а налоги по упрощёнке для самозанятых — ещё 4% от дохода. Коммунальные платежи при постоянной загрузке выросли до 4-5 тысяч рублей в месяц вместо обычных двух. Клининг после каждого гостя обходится в 1200 рублей, и при 20-25 заездах в месяц это уже 25-30 тысяч. Я пробовала убирать сама, но быстро выгорела — приходилось ездить через весь город в любое время, даже в выходные.
Каждые три месяца приходится обновлять постельное бельё и полотенца, потому что даже качественные вещи быстро теряют вид. На это уходит около 5-7 тысяч раз в квартал. Раз в полгода требуется мелкий ремонт: подкрасить стены, заменить сломанную посуду, починить что-то из мебели или техники — закладываю на это примерно 10 тысяч каждые полгода.
Неожиданные проблемы
Самая большая проблема — это гости, которые относятся к чужому жилью как к отелю, а иногда и хуже. За два года у меня украли утюг, фен, набор хороших кастрюль и даже декоративную подушку. Дважды приходилось делать внеплановый ремонт после особо «креативных» гостей: один залил соседей, протопив ванну, другой устроил вечеринку и сломал диван. Страховка Airbnb покрыла только половину расходов на ремонт после потопа, остальное платила сама — около 35 тысяч рублей.
Ещё одна головная боль — это постоянная коммуникация с гостями. Вопросы начинаются ещё до заезда и продолжаются во время проживания: как добраться, где купить продукты, почему не работает телевизор (а он работает, просто не нашли пульт). Я трачу на переписки минимум час в день, и это при том, что у меня всего одна квартира.
Сезонность и простои
Летом, когда все разъезжаются на дачи и в отпуска, загрузка падает до 40-50%. В июле-августе приходится снижать цены до 1600-1800 рублей, чтобы хоть как-то заполнить календарь. Зато в период праздников — Новый год, майские — можно поднять цену до 4000-5000 рублей за ночь, и всё равно будут бронировать. Эти пиковые периоды заметно выравнивают годовую статистику.
Ещё бывают внезапные простои, когда нужно сделать серьёзный ремонт или заменить технику. В прошлом году сломался кондиционер как раз в июле, и я потеряла две недели потенциального дохода, пока искала мастера и ждала запчасти. Такие форс-мажоры случаются несколько раз в год и съедают не только деньги, но и нервы.
Подсчёт реальной прибыли
Если брать среднюю месячную выручку в 52 тысячи рублей, то после вычета всех расходов остаётся около 15-18 тысяч чистыми. Это клининг (27 тысяч), комиссии и налоги (около 4 тысяч), коммунальные услуги (4,5 тысячи), плюс амортизация мебели и бытовая химия (ещё тысячи три). В удачные месяцы получается выйти на 20-22 тысячи, в неудачные — на 10-12 тысяч. За год это где-то 180-220 тысяч рублей чистой прибыли.
Первоначальные вложения в 320 тысяч окупились примерно за полтора года, но это без учёта моего собственного времени. Если считать, сколько часов я трачу на управление этим всем — коммуникация с гостями, контроль клининга, решение проблем, покупка расходников — то моя часовая ставка получается довольно скромной. Иногда думаю, что проще было бы сдавать на длительный срок за те же 35 тысяч и вообще не напрягаться.
Что бы я сделала иначе?
Если бы я начинала сейчас, то выбрала бы квартиру ближе к центру или к метро — такие объекты лучше бронируются и можно держать выше цену. Мой спальный район привлекает в основном командировочных и гостей, которые едут к родственникам, а эта категория очень чувствительна к цене. Ещё я бы сразу наняла управляющую компанию, которая занимается всем: от коммуникации до клининга. Да, они берут 20-25% от дохода, но экономят столько нервов, что оно того стоит.
Также я бы точно застраховала квартиру отдельно, потому что страховка Airbnb работает плохо и покрывает далеко не все случаи. И обязательно установила бы умный замок с кодом, чтобы не мучиться с передачей ключей — это реально упрощает жизнь. Ну и честно признаюсь: если бы у меня не было этой квартиры в собственности, я бы никогда не стала арендовать жильё специально под Airbnb. Маржа слишком маленькая, а рисков и головной боли много.
Airbnb как способ монетизации недвижимости работает, но это не пассивный доход, как многие думают. Это полноценная работа, которая требует времени, внимания и готовности решать проблемы в любой момент. Да, я зарабатываю больше, чем при обычной сдаче, но разница не настолько велика, чтобы однозначно рекомендовать всем бросаться в это дело.
